Согласно земельному кодексу границы земельного участка должны быть определены исходя из фактического землепользования.

При этом границы земельного участка не должны выходить за красные линии, и за границы соседнего земельного участка, уже поставленных на кадастровый учет.

Сведения о том, где проходят границы, должны содержаться в государственном кадастре недвижимости.

Участки, сведения о границах которых не содержатся в государственном кадастре недвижимости на практике вызывают разнообразные споры. Зачастую при такой ситуации земельные участки с границами определенными в соответствии с действующим законодательством накладываются на фактические межи(заборы). Этом чаще всего вызвано кадастровыми ошибками при замерах границ.

В этой связи важно различать два понятия: кадастровые координаты участков и их фактическую площадь. В идеале кадастровые координаты земельного участка (т.е. содержащиеся в государственном кадастре недвижимости) должны отражать фактическое расположение и площадью земельного участка. Однако это зачастую не так. Распространены случаи когда из-за не налаженной работы кадастровых инженеров происходить смещение кадастровых координат земельного участка относительно фактического расположения(наложение). Такое наложение чаще всего возникает не у одного владельца земельного участка а сразу у целого населенного пункта или его части.

Границы относятся к уникальным характеристикам земельного участка.

Законом предусмотрена специальная процедура установления точного местонахождения земли.

Для внесения сведений о межах земельного участка в государственный кадастр недвижимости необходимо осуществить межевание.

Межевание земельного участка проводится кадастровым инженером.

Кадастровый инженер для межевания земельного участка делает его геодезическую съемку.

При этом осуществляется обязательное согласование местоположение земли с заинтересованными лицами.

Под заинтересованными лицами в законе понимаются собственники, землепользователи, землевладельцы смежного земельного участка.

Целью согласования является определение местоположения характерных точек земельного участка, которая одновременно являются границей смежного земельного участка, принадлежащего заинтересованному лицу.

Согласование границ может проводиться как с установлением границ на местности, либо без установления границ на местности.

При этом если заинтересованное лицо, не доверят своим соседям оно, вправе требовать установления границ на местности в обязательном порядке.

При межевании, согласование границ может проводиться как в индивидуальном порядке – с каждым из заинтересованных лиц отдельно, так и путем проведения собрания.

О проведении согласования границ заинтересованные лица должны быть надлежащим образом уведомлены. Надлежащим считается уведомление которое вручено под расписку, либо опубликованное в муниципальных средствах массовой информации.

При проведении собрания с заинтересованными лицами, установление границ на местности, как правило, не производиться.

В жизни часто возникает спор, связанных с отказом соседей от согласования границ.

В таких случаях без участия адвоката по земле выйти из сложившейся ситуации будет почти невозможно.

Наш юрист по земле обеспечит согласование границ, как в досудебном порядке, так и путем обращения в суд.

Кроме того адвокат по земле составит исковое заявление об установлении границ земельного участка. Решение, вынесенное по такому иску, позволит оформить собственность на земельный участок в межах, которые вас будут устраивать. Межевание земельного участка в таком случае происходит на основании решения суд, согласия соседей уже не требуется.

Оформление вашего участка в кратчайшие сроки произведет Адвокат по земле, который может провести межевание земельного участка, и разрешить все споры о границе через суд.

Наш юрист по земле помимо прочего поможет увеличить площадь принадлежащего вам участка путём уточнения его местоположения

Другим актуальным вопросом является наложение границ.

В настоящее время точность измерительных геодезических приборов, используемых при установлении межи участков довольно велика.

Однако, ранее - в конце 90-х, начале 2000-х годов при определении координат границ многих участков допускались ошибки. В результате таких измерительных ошибок в настоящее время огромное количество кадастровых границ не соответствуют фактическим границам земельных участков, происходит, так называемое «наложение границ». Данная проблема длительное время обострялась нежеланием геодезистов изменять кадастровые границы, уже поставленных в координатах земельных участков. В результате этого процесса на практике складываются ситуации, при которых неверные кадастровые границы земельных участков, поставленного первым на кадастровый учет первым на улице, влечет пристыковаение к нему в неправильных координатах целой улицы, и наложение границ земельных участков – кадастровых с фактическими. Это рано или поздно вызовет спор с соседями из-за границ, а также из-за объектов недвижимости уже построенных на земельном участке. При этом сведения об участке, которые содержаться в государственном кадастре недвижимости называются кадастровой ошибкой.

При наложении границ земельных участков фактически занимаемый на протяжении многих лет по документам может быть отнесен в собственность соседа.

Кадастровые сведения в таких случаях могут быть исправлены по соглашению соседей, после которого происходит уточнение межей участка. В подавляющем большинстве случаев соседи добровольно не желают менять кадастровые сведения о своей земле. Этом может быть вызвано целым рядом объективных или субъективных причин таких как конфликтные отношения соседей, или нежелание заниматься переоформлением документов.

В таких случаях наложение участков может быть устранено только в судебном порядке. Для этого необходимо обратиться в суд с исковым заявлением об исправлении кадастровой ошибки в кадастровых сведениях, касающихся участков. Такая ситуация может существенно осложнится если в фактических границах земельного участка находится капитальное строение, или на земельном участке планируется возведение крупных сооружений по границе с соседями. Если вы являетесь собственником одного из таких участков без помощи юриста привести документы в порядок и полноценно пользоваться земельным участком вам вряд ли удастся.

Адвокат по земле приведет кадастровые границы вашего земельного участка в полное соответствие с фактическими как путем до судебного урегулирования так и по средствам представления ваших интересов в суде, проведет уточнение границ вашего домовладения

Распространение конфликтов о межах земельных участков обусловлено многими причинами.

В последнее время в России в гражданский оборот введено значительное число объектов недвижимости - земельных участков, сведения о площади которых не были определены и закреплены в кадастре объектов недвижимости. В результате надел, в том числе поставленный на кадастровый учет, зачастую имеют лишь фактические межи, однако лишены границ юридических, т.е. содержащихся в государственном кадастре недвижимости. При этом возникают ситуации, когда лица обладают землей только на документах, не зная где она находятся. Судебная практика возникающих из таких ситуаций очень велика и распространена во всех субъектах России, что говорит о типичности проблемы.

Сегодня закон в сфере земельных правоотношений и в частности в сфере регулирования кадастра объектов недвижимости регламентирует по большей части технические моменты, оставляя за пределами регулирования правовые споры, связанные с преодолением конфликтов между правообладателями смежных участков по местоположению общих межземельных участков, а также вопросы устранения кадастровых ошибок в государственном кадастре недвижимости о размещении земельных участков. Кроме того, несмотря на большой объем гражданских дел, рассматриваемых в судах, в настоящее время нет единого подхода к вопросам установления местоположения земельных участков на местности и исправления сведений о границах в кадастре объектов недвижимости в судебном порядке.

Описание границ земельного участка является его уникальной характеристикой, позволяющих индивидуализировать земельный участок как самостоятельный объект недвижимости. На важное значение этой характеристики указывает легальное определение понятия «земельный участок», закрепленное в ст. 11.1 Земельного кодекса РФ. Опираясь на поворотные точки возможно выявить другую, значимую характеристику земли - её площадь.

Положения закона не содержат определений термина «граница земельного участка». С точки зрения публичного права это понятие можно определить как индивидуализирующий признак части земной поверхности, установленный публичными органами через проведение специальной процедуры (межевание), которому придана юридическая сила путем описания указанного признака в публичном реестре (кадастре), чтобы подтвердить существование такого недвижимого имущества и определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

В гражданско-правовом смысле межи участка - это пределы части земной поверхности, в рамках которых собственник может осуществлять субъективные права по владению пользованию и распоряжению.

Другим признаком этого понятия является его фактическая составляющая, представляющая собой способ его ограничения на местности: отделен ли он от других объектов недвижимости забором, изгородью, воротами или иными сооружениями, позволяющими обозначить межи на местности.

Административно-правовая и гражданско-правовая понятия межи сильнее всего выражаются когда возникает спор, связанный с определением местоположения межи между участками, поскольку средства правовой защиты, направленных на восстановление прав лица, которое полагает, что забор между соседями установлен неправильно, порождает множество проблем. Необходимо ли защищать права в административном порядке, предусмотренным, законодательством, или же необходимо обжаловать действия органа кадастрового учета, осуществившего постановку участков на кадастровый учет с нарушениями.

Или же определить местоположения земельных участков необходимо в рамках искового производства? Можно ли в таких ситуациях говорить о возникновении между собственниками соседних земельных участков спора о праве на часть участка? (Елисеев И.Н. Особенности рассмотрения споров о границах земельных участков // Вестник ВАС РФ. 2013. N 9. С. 21 - 39)

Часто спор возникает в ходе процедуры согласования границ земельных участков с соседями.

Участники конфликтов, возникающих в ходе проведения процедуры согласования местоположения межи, могут выбирать способы защиты своих прав и законных интересов. Такой выбор должен соответствовать жизненной ситуации и быть предусмотрен законодательством. Правильная формулировка исковых требований в судах общей юрисдикции является важным моментом для удовлетворения иска.

Анализ судебной практики показывает назревшую потребность выявить юридические средства, обеспечивающие защиту интереса собственника участка в его формировании и последующее приобретение в собственность.

В силу п. 3 ст. 39 Федерального закона РФ № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», согласование межи проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве:

1) собственности (за исключением случаев, если такие смежные объекты недвижимости, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование);

2) пожизненного наследуемого владения;

3) постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, предоставления учаска государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование);

4) аренды (в случае нахождения участка в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).

Форма межевого плана, частью которого является акт согласования местоположения участка, утверждена Приказом Министерства экономического развития РФ от 24 ноября 2008 г. за N 412

Как определено в письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Министерства экономического развития РФ от 9 октября 2009 г. за N 14-8005-ВК, в состав приложения к межевому плану может быть включена заверенная органом, осуществляющим ведение фонда данных, копия акта согласования межи участка (с приложенной копией схемы участка), а также при необходимости копии документов, подтверждающих полномочия представителей заинтересованных лиц на участие в согласовании межи участка.

При отсутствии в данном акте согласования межи подписей заинтересованных лиц в приложение к межевому плану включаются заверенные в вышеуказанном порядке копии документов, подтверждающих извещение в установленном порядке таких заинтересованных лиц - правообладателей участка.

Наличие не снятых при согласовании местоположения земельных участков обоснованных возражений, которые подтверждаются соответствующими документами, включенными в землеустроительное дело либо записями в акте согласования, свидетельствует об отсутствии согласования местоположения границы со стороны соответствующего заинтересованного лица. (Михайлова А.Л. О возможных формулировках исковых требований при разрешении в судах общей юрисдикции споров, возникающих в ходе согласования местоположения границ земельного участка // Российская юстиция. 2011. N 5. С. 12 - 15)

С годами в судах увеличивается число гражданских дел, связанных с рассмотрением исков о защите земельных прав. Раньше такая категория судебных дел сводилась чаще всего к определению порядка пользования участком или установлению забора между смежными землевладениями. Сейчас спектр таких дел заметно увеличился. Причиной является появление и быстрое формирование института частной собственности на землю.

Люди стали ценить и защищать принадлежащие им вещные права на земельные участки и все чаще обращаются в суды за разрешением конфликтов, возникающих вокруг этих прав, как с соседями, так и с органами государственной власти и местного самоуправления.

Деятельность государства, направлена на упорядочение правовых отношений в сфере недвижимости, а также на защиту добросовестных участников земельных отношений. Постепенно законодательство в сфере земельного права совершенствуется.

На практике это проявляется в увеличении количества законов, водятся новые положения в Земельный кодекс, подзаконных и иных актов, среди которых большое количество постановлений, приказов, писем, разъяснений, методических указаний и тому подобного. Правовая база становится все более сложной, а институты, которые созданы для улучшения регулирования оборота недвижимого имущества, все чаще этот оборот затрудняют.

Примером этому является государственный земельный кадастр (ГКН). Он был создан, наряду с Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество (ЕГРП), для обеспечения стабильности оборота объектов недвижимого имущества, он способен создать немало проблем добросовестным обладателям участков.